Retorno de la Inversión para Inversiones Inmobiliarias: Una Guía Completa

La inversión en Bienes Raíces ha sido una de las formas más seguras y rentables de generar riqueza a largo plazo.

Desde la compra de propiedades residenciales hasta la adquisición de locales comerciales, tanto para rentas como para flipping u otras modalidades, el mercado inmobiliario ofrece una amplia variedad de oportunidades para los inversores.

Sin embargo, evaluar y/o comparar el rendimiento de estas inversiones requiere un entendimiento claro de ciertas métricas financieras, siendo el Retorno de la Inversión (ROI) una de las más comunes por su sencillez y su facilidad para interpretar.

1. ¿Qué es el Retorno de la Inversión (ROI)?

El Retorno de la Inversión (ROI) es una métrica que mide la eficiencia y rentabilidad de una inversión. Es decir, mide cuánta ganancia genera cada peso invertido.

En el contexto inmobiliario, el retorno de la inversión ayuda a los inversores a determinar qué tan rentable es una propiedad en particular, considerando tanto los ingresos generados por la renta o venta como los costos incurridos (precio de adquisición, gastos de administración y mantenimiento, costos de venta, etc.).

Comprender el retorno de la inversión es esencial para tomar decisiones informadas y maximizar el rendimiento de las inversiones inmobiliarias. Sin embargo, no es la única métrica financiera que debes tomar en cuenta para tomar una decisión de inversión.

Fórmula del Retorno de la Inversión

La fórmula del Retorno de la Inversión es relativamente sencilla y se expresa de la siguiente manera:

En donde la multiplicación por 100 es para expresarlo en términos porcentuales.

2. Ejemplos del Cálculo del Retorno de la Inversión Inmobiliario

Ejemplo 1. Flipping de un Departamento: Compra – Remodelación – Venta

Supón que inviertes $2,000,000 en la compra de un departamento, los cuáles incluyen todos los gastos asociados como impuestos y notaría.

Además, inviertes $100,000 en remodelaciones y al año de haberlo adquirido lo vendes por $2,800,000. Pero, tienes gastos de venta que ascienden al 9% (comisión del bróker e impuestos) ¿Cuál sería el Retorno de la Inversión de la inversión?

Paso 1. Calcular los costos

Los costos incluyen los $2,000,000 de la compra, los $100,000 de la remodelación y $252,000 de costos de venta (el 9% del precio de venta); para una inversión total:

Paso 2. Cálculo del Ingreso Total

El ingreso total para esta operación, serían los $2,800,000 de la venta.

Paso 3. Cálculo del Retorno de la Inversión

Es decir, la rentabilidad del flipping del departamento en este caso es de un %19.04. En otras palabras, se obtuvo una ganancia del 19.04% del monto de la inversión total.

Ejemplo 2. Local Comercial: Compra – Renta – Venta

Piensa que compras un local comercial por $1,000,000, y lo alquilas generando un ingreso neto anual de $60,000. Poco antes de terminar el quinto año en tu posesión, un amigo te ofrece $2,000,000 por el local.

Después de pensarlo, decides que es hora de disfrutar las ganancias por la plusvalía adquirida por el local en esos 5 años. Al final de una amistosa negociación, llegan a un acuerdo por el precio de $2,200,000.

Si la firma de la compraventa se concreta justo al término del quinto año de haberlo comprado ¿cuál sería el Retorno de la Inversión si la venta te genera impuestos que ascienden al 7% del precio de venta?

Paso 1. Calcular los costos

Por definición, los costos por la operación (administración, reparaciones, impuesto predial, etc.) del local mientras está rentado ya están incluidos en el ingreso operativo neto anual.

En cuanto a los costos por la venta, estos serían únicamente los impuestos, que equivalen al 7% del precio del local: $154,000. En este caso, no hay costos por comisión del bróker, ya que lo vendiste directo a tu amigo, sin intermediario.

Entonces, la inversión total en este caso es:

Paso 2. Calcular el Ingreso Total

En este caso, el ingreso total son los $2,200,000 que obtienes por la venta del local y el ingreso operativo neto que obtienes durante los 5 años:

Para un ingreso total de

Paso 3. Calcular el Retorno de la Inversión

Es interesante responder la pregunta: ¿Qué inversión es la mejor? ¿la del primer ejemplo, con ROI de 19.04% o la del segundo ejemplo con ROI de 116.63%?

Tal vez muchos prefieran el ejemplo dos ya que el retorno de la inversión es mucho más alto. Sin embargo, la respuesta puede no ser tan obvia. Analizaremos esto en la siguiente sección.

3. Puntos Finos del Retorno de la Inversión

El Retorno de la Inversión no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo

El ROI es una métrica útil, pero no considera el tiempo necesario para lograr el rendimiento.

Dos inversiones con el mismo retorno de la inversión pueden tener diferentes implicaciones financieras si se logran en períodos distintos,

Por ejemplo, considera los ejemplos anteriores en donde se obtiene un retorno de la inversión de 19% en un año para el primer ejemplo (compra-remodelación-venta); y un retorno de la inversión de 116.63% en 5 años para el segundo ejemplo (compra-renta-venta).

A primera vista, se ve más atractivo el ROI de 116.63%. Pero, analizando más a detalle el ejemplo, te puedes dar cuenta que para disfrutar de ese rendimiento debes esperar 5 años. En cambio, para disfrutar el ROI del 19% sólo debes esperar un año.

La pregunta crucial es: ¿estarías dispuesto a esperar 5 años para obtener ese rendimiento de 116.63%, además de invertir tiempo durante esos cinco años en llevar o vigilar la operación de la renta del inmueble?

Probablemente prefieras la primera opción, con ROI de 19% pero que puedes disfrutar en sólo un año.

No hay respuesta correcta o incorrecta, todo depende de tus intereses como inversor.

La idea central es, que basándote sólo en el valor numérico del ROI, puedes tomar una decisión que no vaya de acuerdo a tus intereses, ya que no tienes información del tiempo que le lleva a la inversión específica obtener ese rendimiento.

Por otro lado, existe una versión del retorno de la inversión, el ROI anualizado, que toma en cuenta (en cierta medida) el tiempo en el que se obtienen las ganancias de un proyecto de inversión.

El ROI anualizado ajusta el retorno de la inversión total para reflejar un rendimiento promedio anual, proporcionando una comparación más precisa entre inversiones que se realizan en diferentes períodos de tiempo.

Sin embargo, el ROI anualizado (al igual que el ROI) sigue sin tomar en cuenta el valor en el tiempo de los flujos de caja intermedios entre el inicio y el final de un proyecto.

Por esta razón, el ROI anualizado es utilizado como una forma rápida y simple de comparar rendimientos anuales promedio.

En general, es la Tasa Interna de Retorno (TIR) la métrica que ofrece una visión más completa y precisa, ya que considera todos los flujos de caja y el momento en el tiempo en el que se produce cada flujo.

Esta métrica, la TIR, es de las más usadas para evaluar y comparar opciones de inversión inmobiliaria y no inmobiliaria.

Cada métrica es útil en diferentes contextos y pueden complementar la evaluación de una inversión. Por lo tanto, nunca debes basarte en una única métrica financiera para tomar una decisión de inversión.

ROI del Proyecto y ROI del Inversionista

Hasta ahora, en los ejemplos hemos calculado el retorno de la inversión de los proyectos asumiendo que un solo inversionista se hace cargo de toda la inversión.

Sin embargo, es común que en un proyecto se asocien varios inversionistas para compartir el riesgo, por lo que las ganancias se deberán repartir de la manera en que ellos convengan.

Idealmente, se espera una distribución de ganancias proporcional a su contribución de capital al proyecto. Por ejemplo, si se asocian dos personas y una contribuye con el 70% de los costos del proyecto, y la segunda con el 30%; se espera que la primera persona reciba el 70% de las ganancias y la segunda persona el 30%.

Esto quiere decir que, además del retorno de la inversión del proyecto, cada inversionista puede calcular su propio ROI en base a su aportación de capital al proyecto y a sus ganancias recibidas.

Más aún, el retorno de la inversión de un inversionista individual depende de sus circunstancias individuales, como su situación fiscal o la manera en la que obtuvo los recursos que aporta al proyecto.

Por ejemplo, a pesar de que dos socios aporten cada uno el 50% de capital para un proyecto (obteniendo cada uno el 50% de las ganancias), si uno de ellos obtuvo su aportación de capital por medio de un préstamo, su ROI será diferente (generalmente mayor, si fue inteligente y negoció condiciones adecuadas del préstamo) al del inversionista que puso toda su aportación de su propio bolsillo.

El efecto de la deuda en el retorno de la inversión es un aspecto fundamental en el análisis financiero de proyectos de inversión inmobiliarios y no inmobiliarios.

Debido a su importancia, la relación entre deuda y ROI, y cómo esta relación impacta en las decisiones financieras, las trataremos a detalle en un futuro post de este blog.

ROI vs CAP RATE

Es frecuente que el retorno de la inversión se confunde con otras métricas financieras.

Un ejemplo común es que se confunde la tasa de capitalización inmobiliaria, o cap rate inmobiliario, con un ROI anualizado de los rendimientos por renta de una propiedad en arrendamiento.

Aunque es una medida de la rentabilidad de una propiedad en renta, el cap rate no es un retorno de la inversión en el sentido estricto de la definición tradicional (que hemos explicamos en este artículo).

Esto se debe a diversas razones que exploraremos a detalle en un futuro post de este blog. Pero, para darte una idea concreta de las diferencias, te adelanto lo siguiente:

A diferencia del ROI (en el contexto de propiedades en renta), el cap rate es sensible al valor de mercado de la propiedad al momento de su estimación, no al momento en que se adquirió la propiedad (y se hizo la inversión correspondiente)

 En este sentido, el cap rate es una medida de la plusvalía de la propiedad en renta.

Por otro lado, el ROI es sensible a la inversión que se hizo al momento de adquirir la propiedad y para su cálculo siempre se usará este monto, aunque la estimación del retorno de la inversión se hiciera tres años después del momento de la inversión.

En este sentido, a diferencia del Cap Rate, el ROI no es directamente sensible a la plusvalía del inmueble (a menos que hubiera una compraventa de por medio).

Para una exposición detallada del Cap Rate inmobiliario, te recomiendo otro artículo de este blog: El Cap Rate: arma para no pagar a sobreprecio inmuebles para rentar

En este interesante video también puedes ver cómo se usa el cap rate como criterio para decidir entre dos opciones de inversión, de acuerdo a tus metas como inversionista:

4. Factores que Afectan el Retorno de la Inversión en Bienes Raíces

Hasta ahora, hemos visto como calcular el Retorno de la Inversión de una inversión inmobiliaria. Pero, aún no hemos tocado un tema de suma importancia: ¿de qué depende el ROI de una inversión inmobiliaria?

En bienes raíces, el retorno de la inversión puede verse afectado por una serie de factores, y comprenderlos te ayudará a tomar decisiones informadas, maximizar tus ganancias y minimizar los riesgos.

Algunos de los factores más importantes a considerar son los siguientes:

Ubicación

La ubicación de una propiedad es un factor crítico que afecta el retorno de la inversión.

Una ubicación deseable, como un vecindario seguro y con buenas escuelas, puede aumentar el valor de la propiedad residencial y atraer a inquilinos de calidad.

Mismos que pagarán más por dicha ubicación, aumentando las ganancias por venta y/o renta, y en consecuencia el ROI.

Por otro lado, el ROI puede verse afectado negativamente en una ubicación desfavorable que puede hacer que la propiedad sea menos atractiva.

Demanda

La demanda de alquileres en una determinada área también afecta el retorno de la inversión. Por ejemplo, si hay una alta demanda de viviendas de alquiler, es probable que puedas alquilar tu propiedad a un precio más alto, lo que aumentará tus ingresos y tu ROI.

Por otro lado, si la demanda es baja, puede resultar más difícil encontrar inquilinos, lo que te llevaría a ofertar una renta baja, con la consecuencia de obtener un retorno de la inversión por debajo de tus expectativas.

Condiciones del Mercado

Las condiciones del mercado inmobiliario en donde se encuentra la propiedad de interés también pueden afectar el retorno de la inversión. Ejemplos son la oferta y la demanda del tipo de inmueble, los cambios en las tasas de interés y la situación económica general,

En un mercado en auge, es más probable que los precios de las propiedades aumenten, lo que puede resultar en una mayor apreciación del valor y un mejor ROI a largo plazo. Sin embargo, en un mercado a la baja, es posible que debas ajustar tus expectativas y considerar estrategias diferentes para maximizar tu retorno de la inversión.

5. Estrategias para maximizar el retorno de inversión en bienes raíces

Ahora que tienes una idea clara de la importancia del ROI en bienes raíces y de los factores que pueden afectarlo, es momento de explorar algunas estrategias para maximizar tu retorno de la inversión.

Estas estrategias te ayudarán a tomar decisiones inteligentes, alineadas a tus objetivos de inversión, y a obtener los mejores resultados en tus inversiones inmobiliarias.

Investigación de mercado y Análisis de Datos

Antes de realizar cualquier inversión en bienes raíces (o cualquier otro rubro), es vital que realices una investigación exhaustiva del mercado.

Debes estudiar y analizar a detalle las tendencias actuales, la oferta y la demanda en el área que estás considerando y los precios de venta y alquiler de propiedades similares.

Con esto, podrás identificar las áreas con mayor potencial de crecimiento y las propiedades que ofrecen un buen retorno de la inversión.

Además, el análisis de datos es una herramienta poderosa para tomar decisiones informadas. Puedes utilizar datos tanto históricos como actuales para evaluar el rendimiento pasado de una propiedad y predecir su rendimiento futuro.

El análisis de datos también te puede ayudar a identificar patrones y tendencias en el mercado inmobiliario, lo que te permitirá tomar decisiones más acertadas, minimizar tus riesgos y maximizar tu ROI.

Cómo encontrar propiedades con alto potencial de retorno de la inversión

Encontrar propiedades con un alto potencial de retorno de la inversión puede llegar a ser todo un reto, pero con las estrategias adecuadas, puedes identificar oportunidades lucrativas. Algunas de estas estrategias incluyen:

Red de contactos: Mantener una red de contactos en la industria inmobiliaria puede ser invaluable para acceder a oportunidades exclusivas y obtener información privilegiada sobre el mercado.

Conecta con agentes inmobiliarios, inversores y otros profesionales del ramo, y verás cómo aparecen buenas oportunidades de inversión

Investigación en línea: Utiliza plataformas en línea y sitios web especializados para buscar propiedades en áreas de tu interés. Puedes filtrar los resultados por precio, ubicación y otros criterios para encontrar propiedades que se ajusten a tus necesidades y objetivos de inversión.

No olvides siempre ir de la mano de un experto en tu mercado objetivo, ya sea un asesor inmobiliario u otro inversionista especializados en ese segmento.

Bienes Raíces Comerciales. Son propiedades destinadas a generar ganancias mediante actividades comerciales. Estas incluyen oficinas, locales comerciales, centros comerciales, naves y bodegas industriales; ideales para negocios que buscan un espacio para operar.

Son una inversión clave para empresarios e inversionistas, ¡ya que ofrecen excelente potencial de ingresos y valorización!

Subastas y ventas de ejecución hipotecaria (Remates hipotecarios): Las subastas y las ventas de ejecución hipotecaria pueden ofrecer propiedades a precios bastante reducidos, lo que aumenta las posibilidades de obtener un buen retorno de inversión.

Sin embargo, debes tener en cuenta los riesgos y realizar una debida diligencia muy exhaustiva, antes de participar en este tipo de transacciones. De preferencia, asesórate con expertos en este esquema de inversión inmobiliaria. Te recomiendo a Maison Maya para una buena asesoría en remates hipotecarios.

Mejoras y renovaciones para aumentar el valor de la propiedad

Realizar mejoras y renovaciones estratégicas en una propiedad puede aumentar significativamente su valor y, en última instancia, aumentar tu ROI. Algunas mejoras comunes que puedes considerar incluyen:

Remodelar la cocina y el baño: La cocina y el baño son dos áreas clave que los compradores e inquilinos suelen considerar al evaluar una propiedad.

Realizar mejoras en estas áreas puede hacer que la propiedad sea más atractiva y aumentar su valor.

 Mejorar la eficiencia energética: Los compradores e inquilinos se interesan cada vez más en viviendas que sean energéticamente eficientes.

Invertir en la eficiencia energética de un inmueble, como instalar ventanas de doble acristalamiento y mejorar el aislamiento, puede hacer que la propiedad sea más atractiva al reducir los costos de energía, lo que aumentará tu ROI.

Mejorar el espacio exterior: Realizar mejoras en el espacio exterior puede hacer que la propiedad sea más atractiva y aumentar su valor.

Gestión eficiente de la propiedad para maximizar el Retorno de la Inversión

Una gestión eficiente de la propiedad es fundamental para maximizar tu ROI en bienes raíces. Algunas prácticas que te puedo recomendar para una gestión eficiente de tu propiedad incluyen:

Selección cuidadosa de inquilinos: Seleccionar inquilinos confiables y de calidad es fundamental para garantizar un flujo de ingresos constante y reducir el riesgo de impagos o daños a la propiedad. Realiza verificaciones exhaustivas de antecedentes, referencias y solvencia financiera antes de aceptar a un inquilino.

Puedes contratar servicios de inmobiliarias, despachos de licenciados y otros profesionales para que hagan esto por ti.

Mantenimiento regular y preventivo: Realizar un mantenimiento regular y preventivo de la propiedad puede ayudar a evitar problemas más costosos a largo plazo. Programa inspecciones periódicas, realiza las reparaciones y mantenimiento necesarios y responde rápido a las solicitudes de los inquilinos para mantener la propiedad en buenas condiciones y maximizar su valor.

Optimización de los ingresos: Busca oportunidades para aumentar los ingresos de la propiedad. Por ejemplo, puedes ajustar los precios de alquiler de acuerdo con las condiciones del mercado, ofrecer servicios adicionales (como lavandería o estacionamiento) o buscar formas de maximizar la ocupación de la propiedad.

Herramientas y tecnología para medir y rastrear el ROI en bienes raíces

La tecnología se ha vuelto indispensable en la inversión en bienes raíces, por lo que en la actualidad existen herramientas y software especializados que pueden ayudarte a medir y rastrear tu ROI.

Te dejo algunas de las herramientas y tecnologías más útiles:

Software de gestión de propiedades: Utilizar un software de gestión de propiedades te permite realizar un seguimiento de los ingresos y gastos de tu propiedad, monitorear el rendimiento financiero y generar informes detallados.

Esto te ayudará a evaluar el retorno de la inversión de tus propiedades y tomar decisiones informadas sobre la gestión y expansión de tu cartera.

Plataformas de análisis de datos: Las plataformas de análisis de datos te permiten recopilar y analizar datos clave del mercado inmobiliario, como precios de venta y alquiler, tasas de ocupación, tendencias del mercado y más. Estos datos te ayudarán a identificar oportunidades, evaluar el rendimiento de tus inversiones y tomar decisiones informadas.

Herramientas de evaluación de riesgos: Las herramientas de evaluación de riesgos te permiten evaluar el riesgo asociado con una propiedad o una inversión específica. Puedes utilizar estas herramientas para evaluar factores como la estabilidad del mercado, la calidad del inquilino, los riesgos legales y más, lo que te ayudará a tomar decisiones más seguras y a maximizar tu ROI.

6. Comentarios Adicionales

Cuando quieras usar el retorno de la inversión para comparar diferentes oportunidades de inversión, considera que tengan una duración igual o parecida entre ellas y que se realicen más o menos durante el mismo período.

Como ya vimos mediante un ejemplo, si las opciones de inversión no se desarrollan durante el mismo período, se pierde hasta cierto punto el sentido de la comparación usando el Retorno de la Inversión. Esto, debido a que no toma en consideración el tiempo en el que se reciben las ganancias.

Además, considera que mientras mayores sean los flujos de caja intermedios durante el desarrollo de diferentes proyectos, el ROI puede perder precisión en la toma de decisiones al compararlos, incluso si se desarrollan durante el mismo período.

Esto se debe también a la limitante del Retorno de la inversión de no considerar el valor del dinero en el tiempo: para el ROI, un flujo que sucede en los primeros días del proyecto es indistinguible de otro flujo del mismo monto, obtenido pocos días antes de que termine el proyecto. Imagina que el proyecto dura varios años, ¿preferirías un proyecto en el que recibes la mayoría de los retornos al principio o al final?

En éstos casos, te recomiendo usar Tasa Interna de Retorno (TIR) para evaluar y comparar tus proyectos de inversión.

7. Resumen

El retorno de la inversión (ROI) es una métrica muy común para evaluar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias, en parte por su sencillez de entender y calcular.

A través del uso del ROI, es posible para los inversores tomar decisiones más informadas y comparar diferentes oportunidades de inversión de manera efectiva.

Como cualquier otra métrica financiera, el retorno de la inversión tiene sus limitaciones, siendo una de las más importantes (tal vez la principal) el no tomar en cuenta el valor del dinero en el tiempo. Por ello, siempre debes complementar el ROI con otras métricas como la TIR, para tener una visión más completa del rendimiento potencial de tu inversión.

De esta manera, los inversores pueden maximizar sus beneficios y minimizar riesgos, logrando así una estrategia de inversión inmobiliaria más sólida, exitosa y que se adapte a sus metas financieras.

Maximizar tu retorno de la inversión en bienes raíces requiere de estrategias inteligentes, investigación exhaustiva y gestión eficiente de la propiedad.

Al comprender los conceptos clave, realizar un análisis de mercado adecuado y seguir las mejores prácticas que te recomiendo en este artículo, puedes aumentar tus posibilidades de obtener un retorno de la inversión arriba del promedio en tus inversiones en bienes raíces.

Ten siempre presente la importancia de seleccionar propiedades con alto potencial de ROI, realizar mejoras estratégicas para aumentar el valor de la propiedad, gestionar de manera eficiente tus activos y darles el mantenimiento adecuado, y utilizar herramientas y tecnologías para medir y monitorear el ROI de tu inversión.

Estas estrategias te ayudarán a maximizar tus ganancias, minimizar riesgos y a lograr un buen retorno de la inversión en el o los mercados inmobiliarios que elijas para invertir.

¡No dejes pasar la oportunidad de volverte un experto en inversiones inmobiliarias, generar riqueza y hacer crecer tu patrimonio a través de la inversión en bienes raíces!

Sigue estos consejos, mantente informado sobre las tendencias del mercado y toma decisiones fundamentadas para obtener los mejores resultados en tus inversiones en bienes raíces. Pero, sobre todo, busca la ayuda y asesórate de expertos. ¡Buena suerte!

Me alegra mucho que has llegado hasta aquí… Por favor, ¡déjame un comentario sobre qué te pareció mi artículo!

¿Qué tema relacionado a inversiones inmobiliarias te gustaría que abordemos en un futuro? ¡Me interesa tu opinión! Muchas gracias.

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