Cap Rate: arma para no pagar a sobreprecio inmuebles para rentar

Una de las maneras más conocidas y populares para alcanzar la libertad financiera, es invertir en inmuebles con el propósito de ponerlos en renta, y generar así un flujo de efectivo que te permita un retiro temprano con una vida cómoda.

Esto, implica un cambio en la forma de ver a las casas, departamentos y cualquier inmueble que se adquiera con el objetivo de generar flujo de efectivo.

Esta visión es más clara en el caso de los inmuebles comerciales como naves industriales, oficinas, locales comerciales, terrenos para desarrollo inmobiliario, etc.

¿Cuál es esa nueva visión?

«La palabra clave es: ACTIVO»

Si estás en el proceso de escoger un inmueble del cuál van a depender tus ingresos futuros, debes ponerte los lentes de inversionista y verla como un activo generador de riqueza. Y, como todo activo, su valor depende de su capacidad para generar riqueza a su dueño.

Existen varias maneras e indicadores para medir la riqueza que genera un activo inmobiliario y una de las más conocidas, por su facilidad para entenderla y calcularla, es la tasa de capitalización de rentas o cap rate.

Entre los usos más importantes de la tasa de capitalización, está el de determinar de manera rápida el valor de mercado de un activo inmobiliario, en base a las rentas que genera.

En otras palabras, sabiendo la tasa de capitalización de mercado, del tipo de inmueble que tienes en la mira; es posible saber si estás pagando el precio adecuado, si es una oportunidad sobresaliente o si estás pagando un precio muy alto que afectaría de forma negativa la rentabilidad de tu inversión… y potencialmente tus planes de un retiro anticipado y boyante.

Sigue leyendo para entender qué es la tasa de capitalización y cómo la puedes usar para tu beneficio.

1. ¿Qué es la Tasa de Capitalización o Cap Rate?

En términos concretos, la tasa de capitalización es la cantidad que resulta de dividir el ingreso operativo neto (ION) anual que genera una propiedad en renta, entre el precio de esa propiedad asumiendo que el precio coincide con el valor de mercado:

generalmente expresado en porcentaje multiplicando el resultado anterior por 100.

El ION mensual se obtiene restando a la renta mensual bruta que genera el inmueble, los gastos operativos mensuales, es decir, los gastos mensuales que se generan para lograr la correcta operación del inmueble (impuesto predial, administración, mantenimiento, etc.).

Para calcular el ION anual, se multiplica el ION mensual por 12:

• = Renta Mensual Bruta.
• = Gasto Mensual Operativo.

Veamos un ejemplo de cómo calcular la tasa de capitalización.

Ian Herrera planea invertir en la adquisición de una nave industrial de 900 m², con un valor de mercado de $8,000,000. Además, el actual propietario de la nave la tiene dada en renta a una empresa de distribución logística a $110,000/mes.

¿Cuál sería el cap rate de esta nave industrial si la renta incluye los servicios? Es decir, el propietario tiene que pagar agua, luz, seguro, impuesto predial, mantenimiento menor, limpieza, administración, etc., de tal manera que el total de gastos mensuales asciende al 30% de la renta bruta.

Paso 1.

Calculemos el ION. Para esto, a la renta bruta mensual, debemos restarle los gastos, que ascienden al 30%, y el resultado se multiplica por 12 para tener el ION anual:

Paso 2.

Se divide el ION, calculado en el paso 1 anterior, entre el valor de mercado de la nave industrial y se multiplica por 100% para expresarlo en términos porcentuales:

Es decir, la nave industrial que quiere adquirir Ian Herrera capitaliza sus ingresos operativos netos a una tasa de 11.55% en términos porcentuales.

El cap rate como medida de rentabilidad

El cap rate se puede ver como una medida de la rentabilidad de un inmueble en renta debido a que a mayor ingreso operativo neto, mayor es el cap rate.

En este sentido, tu objetivo como propietario debe ser aumentar la tasa de capitalización de tu inmueble mediante el aumento de los ingresos netos que produce. En la práctica, esto lo logras a través de un mantenimiento adecuado, administración eficiente, valor agregado, etc.

Al aumentar el ingreso operativo neto, el valor de tu propiedad tenderá a aumentar y por lo tanto también tus ganancias por venta en caso que quieras venderla. Sin embargo, al momento de la venta, para maximizar el precio que obtengas por el inmueble, debes tratar de negociar con el objetivo en mente de un cap rate hacia abajo.

Obviamente, debes esforzarte por justificar esa tasa de capitalización menor ante el potencial comprador, que tratará de negociar lo contrario: una tasa de capitalización mayor para obtener el precio más bajo posible. Contáctame para un consejo de cómo puedes hacer esto.

El cap rate como medida del período de recuperación de la inversión

Tomando el inverso del cap rate (antes de expresarlo como porcentaje), puedes obtener un estimado del tiempo en que una propiedad es capaz de producir el ingreso neto suficiente para pagarse, conocido como el Payback del inmueble:

En otras palabras, el inverso de la tasa de capitalización es una medida del Payback o período de recuperación del precio de adquisición del inmueble.

En el caso del ejemplo anterior, Ian Herrera podría esperar que la nave industrial produzca el valor de su precio en 8.6 años aproximadamente:

Sin embargo, el payback calculado usando la tasa de capitalización arroja un resultado diferente al que se calcula en la evaluación de proyectos, donde se usa el flujo de caja o “cashflow” y que difiere en general del ingreso operativo neto (ION) que se usa en el cálculo del Cap Rate.

2. ¿Cómo usar el Cap Rate para saber si estoy pagando el precio adecuado por una propiedad?

Para contestar esta pregunta, regresemos al inversionista del ejemplo anterior: si Ian Herrera quisiera verificar rápidamente que no esté pagando un precio elevado por la nave industrial que quiere adquirir, lo que tendría que hacer es averiguar el cap rate de propiedades similares. En este caso, el cap rate de las naves industriales similares a la que quiere adquirir, que estén localizadas en la misma zona y en las mismas condiciones de conservación.

De la fórmula del cap rate, Ian Herrera deduce que el precio de una nave industrial (o de cualquier inmueble que esté produciendo dinero a través de rentas) se puede expresar como:

Si eres familiar con matemáticas financieras, es probable que hayas notado que esta fórmula define el valor de un inmueble como el valor presente de una perpetuidad con flujo constante equivalente al ION, descontado a valor presente a una tasa de descuento equivalente al cap rate.

Usando la fórmula anterior, si Ian se da cuenta que la tasa de capitalización de propiedades similares (y en la misma zona) a la de su interés es más bajo, entonces debería concluir que tal vez está ante una buena oportunidad, ya que estaría pagando un menor precio por una propiedad que genera ingresos similares a las que tienen una tasa de capitalización más baja.

Lo anterior da por hecho que propiedades similares y en la misma zona producen un ION similar. Eso es razonable debido a que, al estar en la misma zona, se espera que la renta y los gastos de naves industriales similares, varíen muy poco entre sí.

De igual manera, si Ian Herrera se da cuenta que la tasa de capitalización de propiedades similares y en la misma zona son más altas que las de la nave que quiere comprar, concluiría que estaría pagando un precio más alto de lo que indica el mercado.

Finalmente, si la tasa de capitalización de la nave que quiere comprar el inversionista es parecido al de propiedades similares, entonces estaría pagando un precio competitivo por la nave industrial en la que quiere invertir.

Como en toda inversión, la rentabilidad es solo una cara de la moneda, siendo el riesgo la otra. Y, la regla de oro en las inversiones es,

«A mayor riesgo, mayor rentabilidad»

Entonces viendo a la tasa de capitalización como una medida de rentabilidad; nuestro inversionista, Ian Herrera, debe ser prudente ante una oportunidad que hubiera detectado al analizar dicha tasa: tener una rentabilidad mayor implica que puede estar corriendo un riesgo mayor.

En este punto, es posible que te estés preguntando, ¿para qué complicarme la vida usando el cap rate de una propiedad para decidir si su precio es correcto o no, cuando puedo usar el precio mismo, que es mucho más fácil de obtener y de entender?

Más abajo en éste artículo explicaremos otros usos del cap rate como parte de la toma de decisiones de una inversión. Debido a esto, siempre es aconsejable (y necesario en mi opinión) saber la tasa de capitalización del mercado de propiedades que te interesa y el de la propiedad en particular que tienes en mente.

En línea con lo anterior, si ya hiciste el esfuerzo de conocer y/o calcular las tasas de capitalización para darles uso, ¡úsalas!

Te aseguro que conforme adquieras experiencia en el análisis de inversiones, se te hará tan natural hablar en términos de cap rates como en términos de precios. Además, saber las tasas de capitalización es necesario para comunicarte de manera eficiente con otros inversionistas en tu medio y que lo usan en su día a día. Te verás pro ante ellos.

Otros usos del Cap Rate.

Saber si un inmueble de inversión puede ser una oportunidad de negocio o no, es sólo una de las situaciones en las que el cap rate es útil. Pero, no es la única.

Otra de las aplicaciones del cap rate la tocamos de forma breve en el ejemplo de Ian Herrera, cuando explicamos cómo puede ayudar a leer el riesgo y la estabilidad de una oportunidad de inversión inmobiliaria.

Un ejemplo adicional del uso que le dan a las tasas de capitalización de los inmuebles los inversionistas con experiencia, es leer si hay cambios en la oferta y la demanda de propiedades en el mercado de rentas en el que planean invertir su dinero. Para esto usan lo que se conoce como el ciclo del cap rate.

En futuros artículos de este blog vamos a tocar a fondo estas y otras aplicaciones de la tasa de capitalización, para que puedas usarla a tu favor como todo un inversionista experto.

En este interesante video puedes ver cómo se usa el cap rate como criterio para decidir entre dos opciones de inversión, de acuerdo a tus metas como inversionista:

3. Puntos Finos del Cap Rate.

Es una medida de rentabilidad intrínseca de la propiedad, no de la del inversionista.

Al examinar detenidamente la definición del cap rate, se vuelve evidente que para calcularlo se utilizan únicamente cantidades inherentes al inmueble en cuestión: el ingreso operativo neto que genera por rentas y su precio de mercado.

En este sentido, se considera el cap rate como una medida de la rentabilidad intrínseca del inmueble, no del inversionista. Esto, es lo que hace el cap rate útil cuando se utiliza para comparar dos o más propiedades que generen flujo por rentas.

Sin embargo, muchas personas utilizan el cap rate para estimar su retorno sobre la inversión (ROI), una de las medidas más populares y de uso extendido para medir la rentabilidad de una inversión inmobiliaria o de otra índole.

Esto es incorrecto, entre otras cosas, porque en el cálculo del ROI se utiliza el dinero invertido por el inversionista para adquirir el inmueble; a diferencia del cap rate que usa el valor de mercado del inmueble.

Esta diferencia se vuelve particularmente importante si el inversionista contrae deuda para adquirir el inmueble y/o lo adquiere en sociedad con otros inversionistas.

Otra diferencia fundamental entre el cap rate y el ROI, es que en los ingresos el cap rate toma en cuenta únicamente los ingresos por rentas, mientras que el ROI toma en cuenta tanto los ingresos por renta como los ingresos por la venta del inmueble.

En otras palabras, la tasa de capitalización se puede ver como una medida de la rentabilidad de la operación del inmueble, mientras que el ROI se puede ver como una medida de la rentabilidad total del inmueble para el inversionista, incluidos ingresos que no sean generados a través de rentas.

Si quieres profundizar en el cálculo del retorno de la inversión en inversiones inmobiliarias, te invito a que leas el siguiente artículo de este blog: Retorno de la Inversión para Inversiones Inmobiliarias: Una Guía Completa

El error de usar el precio de compra en lugar del valor de mercado.

Usar el precio de compra de un inmueble en lugar del valor de mercado, es uno de los errores más comunes que he visto al momento de calcular el cap rate.

Esto, puede llevar, por ejemplo, a sobreestimaciones del cap rate y por lo tanto a una mala decisión de inversión si el inmueble se compró muchos años antes y se usan las rentas actuales para el cálculo.

Otro ejemplo en donde usar el precio de compra lleva a resultados absurdos es en propiedades heredadas, ya que implicaría una división entre cero en el cálculo del cap rate.

Temporalidad de los parámetros

Acabamos de ver que usar el precio de compra de un inmueble para calcular la tasa de capitalización puede llevar a decisiones erróneas si el inmueble se compró muchos años antes del momento en que se quiere hacer el cálculo.

Lo anterior sirve para ilustrar lo que yo llamo la temporalidad de los parámetros del cap rate: para obtener información valiosa del cap rate, el ingreso operativo neto debe corresponder al año de venta.

Por ejemplo, si quieres usar la tasa de capitalización para estimar el precio de venta futuro de un inmueble, debes hacer un estimado tanto del ingreso operativo neto del año probable de venta y del cap rate en ese momento.

Para hacer dichas estimaciones, puedes usar datos históricos; sin embargo, no debes olvidar que la estimación estará sujeta a muchas variables, y mientras más lejano en el futuro esté el año de estimación de la probable venta, más incertidumbre tendrá el valor resultante de la tasa resultante.

Hacer estas estimaciones es una práctica común entre los inversionistas, ya que en realidad nadie puede predecir el futuro, pero a pesar de ello, necesitan hacer proyecciones a futuro para bosquejar los posibles escenarios de sus oportunidades de inversión, y así poder tomar la decisión más prometedora y que se adapte a sus metas de inversión

Rentas estabilizadas

El cap rate asume de manera implícita que el cálculo del ingreso operativo neto (ION) se realiza sobre rentas estabilizadas. En otras palabras, asume que el inmueble tiene ingresos regulares (o con poca variación) por rentas.

Debido a lo anterior, calcular la tasa de capitalización de un inmueble usando las rentas del año en que inicia operaciones probablemente lleve a una estimación errónea, ya que muy probablemente estará vacante algunos meses mientras se encuentra un inquilino. Una situación similar se daría si se usan las rentas de un año atípico en el que, por ejemplo, un inquilino deja vacante la propiedad y transcurren varios meses hasta que se encuentra un inquilino nuevo

Si necesitaras estimar la tasa de capitalización de una propiedad en un año atípico, utiliza inmuebles similares y que estén en operación regular (no año atípico) para calcular el cap rate del mercado. Eso te dará una idea de la tasa de la propiedad que te interesa. 

Lo mejor y más fácil para saber el cap rate de las propiedades en el segmento de mercado que te interesa, es preguntarle a tu asesor inmobiliario de confianza experto en la zona y en el tipo de inmueble de tu interés. Él, seguramente tendrá la información o la puede averiguar fácilmente.

¿Cómo comparar bienes inmuebles vs. otros vehículos de inversión?

Es posible encontrar otras versiones de la tasa de capitalización en la literatura. Por ejemplo, la tasa de capitalización bruta o cap rate bruto, que utiliza los ingresos por renta bruta en lugar del ingreso operativo neto.

Sin embargo, el cap rate basado en el ingreso operativo neto, tiene la ventaja de ser una medida más realista de la riqueza que le produce un inmueble a su propietario. Por ejemplo, un inmueble con rentas altas, pero con altos costos de mantenimiento, podría estar generando incluso pérdidas.

Desde mi punto de vista, el beneficio más importante del cap rate basado en el ingreso operativo neto, es que se puede utilizar para comparar un inmueble con otros tipos de vehículos de inversión como acciones en el mercado bursátil.

4. ¿Cuánto es un buen Cap Rate?

Esta es una pregunta compleja y con respuesta tan diversa como inversionistas existen: en principio, cada inversionista es libre de decidir si un cap rate es bueno o no, de acuerdo a sus expectativas en la rentabilidad de sus inversiones.

Por otro lado, que cada inversionista sea libre de decidir cuál es su tasa de capitalización ideal, no es un boleto para escoger cualquier cantidad.

Por ejemplo, si requiere un cap rate demasiado alto, el inversionista podría dejar ir muchas oportunidades o pisar el terreno de las inversiones de muy alto riesgo.

En realidad, el cap rate depende de varios factores ajenos al inversionista, como la ubicación, el tipo de propiedad y su estado de conservación.

Para leer un interesante artículo que ilustra cómo ciertos factores han incrementado las tasas de capitalización en México, haz click aquí.

Esto quiere decir que para definir tu tasa ideal, como ya vimos en el ejemplo de Ian Herrera, lo primero es conocer las tasas de las propiedades comparables al inmueble que te interesa.

Seguido (o tal vez antes) de conocer los cap rate del segmento de mercado que te interesa, debes conocer el nivel de riesgo que estás dispuesto a tolerar. Recuerda, un cap rate alto puede implicar altos rendimientos, pero pegado a ello viene un riesgo mayor.

5. ¿El Cap Rate como Panacea de las inversiones inmobiliarias?

Como seguramente ya te has dado cuenta, el cap rate es una cantidad muy útil para decidir sobre tus inversiones.

Sin embargo, como cualquier método, el cap rate tiene sus limitaciones y por ello nunca debe usarse de forma aislada como criterio para decidir sobre una inversión inmobiliaria.

Una de las principales limitaciones del Cap rate es que no es sensible al tiempo, es decir, no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo a la hora de evaluar la rentabilidad del inmueble, y por consecuencia, el período de recuperación o payback calculado usando el inverso del cap rate tampoco.

Siempre hay que apoyarse de otras métricas como el Retorno de la Inversión (ROI), el valor presente neto (VPN), la Tasa Interna de Retorno (TIR) y otras métricas que iremos abordando en posts futuros de este blog.

Aprender diversas métricas o métodos para evaluar inversiones, y saber usarlas en conjunto para llegar a una decisión acertada, es parte fundamental para tu éxito como inversionista inmobiliario.

Si apenas empiezas en el mundo de la inversión inmobiliaria, es importante que te apoyes de un asesor profesional, y asegúrate que conozca todas las herramientas financieras disponibles para evaluar oportunidades de inversión.

En resumen

• Si tu objetivo es invertir en un inmueble para que te genere ingresos a través de rentas, la tasa de capitalización o Cap Rate es un indicador muy importante para evaluar y comparar opciones de inversión que tengas sobre la mesa.

• Una de las aplicaciones más importantes del cap rate es hacer un estimado preliminar para saber si un inmueble está a un precio justo.
• Sin embargo, no tomes la decisión basándote sólo en el cap rate, debido a que como cualquier otro método de decisión, tiene sus limitaciones. Aprende otros métodos de toma de decisiones y complementa con ellos la información que puedes obtener con el cap rate.
• Si apenas empiezas en el mundo de la inversión, es importante que te apoyes de un asesor profesional, y asegúrate que conozca todas las herramientas financieras disponibles para evaluar oportunidades de inversión.

Me alegra mucho que has llegado hasta aquí… Por favor, ¡déjame un comentario sobre qué te pareció mi artículo!

¿Qué tema relacionado a inversiones inmobiliarias te gustaría que abordemos en un futuro? ¡Me interesa tu opinión! Muchas gracias.

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